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江宁地产必看!在白家湖、九龙湖、东山镇买房

作者:帝都娱乐  时间:2020-10-11

江宁是一个神奇的地方,在这里可以看到城市化的各个阶段。进入21世纪后,这里的增长速度惊人,尤其是工商业的迅速崛起,使得区域价值迅速增加,区域形象变得更加时尚和现代,甚至超过了主城区的许多行政区,产权也从以前的重要城镇开始改善。

从住宅开发的时间顺序来看;

东山镇第一批房地产开发始于1990年9月。没有开发商,都是政府单位(市城建有限公司)建设开发的。居民区的名称往往标有“村”字,当时多用作单位福利房。从2000年到2005年,东山镇进入了吉米的发展时期,所以东山镇的大部分住宅小区都在15岁到20岁之间,大部分都是不知名的小开发商。

2000年后,百家湖板块逐渐启动,2005-2010年是百家湖民居的麋鹿收藏发展期,对应的居住年限大多为10-15年。当时江宁的几个地主开始疯狂圈地模式:梨园承包了白家湖一大半的土地,翠屏山的翠屏和房山的景峰也承包了大面积的土地。白家湖周边这么好的地段自己卖了,还没盖好房子,导致白家湖整体房价上涨缓慢,是一个重要原因。

2010年后,九龙湖板块接手百家湖,品牌开发商开始架构江宁、万科、新城、保利,将江宁主城区的商品房质量提升到了一个新的高度,尤其是2015年4月地铁3号线开通后,品牌开发商的房地产大幅增长(新城九龙湖、保利中心公园自2013年以来均增长了120%左右)。盘内商品房房龄基本在10年以内,质量好,新房龄。地铁5号线也将于2022年通车,该地区的房价将与白家湖持平。

从商业的演变来看:

2000年开业的东山步行街,2003年开业的江宁妇女街(现在叫中国妇女街,不得不说勇气可嘉),算是江宁最早的集中经营。我一直以为女儿街这个名字简单粗暴土气,但想想一年又一年谁的画风,再想想几乎所有一直爱逛街的人,似乎这个生意停滞了快20年的原因很明显:做生意,抓女人,抓一切!

2004年5月1日,同熙木里百货开业,成为江宁首家综合性百货商店。

2011年12月,同熙万商城开业,成为江宁首家高端百货商场,并引入了购物中心的理念。从此盛泰路商业区初具规模,江宁市民购物不用去新街口。

2013年12月21日,江宁万达隆重开业,区域性商业中心诞生。我想那天万达广场一定沸腾了。从此,江宁市民再也不用去新街口购物了,江宁万达成了很多江宁人沾沾自喜、喜爱的地方。

2015年7月3日,江宁金鹰开业。2016年9月28日,京丰金茂开业。与21世纪的太阳城、百家湖1912、同心木里百货、同心万商城、同心杜瑞广场等一起。整个百家湖商圈的总成交量接近百万平方米,被公认为继新街口之后的南京“第二商圈”。以后江宁人不用去新街口逛街了,现在主城越来越多的人开始去百家湖逛街了。逐渐成长起来的百家湖商圈,被南京市政府确定为南京市的区域中心和南京副城的重点商圈。

从工业增长的角度来看:

江宁经济技术开发区成立于1992年6月,1993年被批准为省级开发区。2002年被江苏省委、省政府授予经济审批权

电子信息产业:形成移动通信和平板显示两大产业集群,引进爱立信、华宝通信、鲍彤光电等企业。主要产品为电子元件、手机和面板,其中鲍彤光电正在建设全球最大的中小型液晶面板生产基地。

汽车制造业:有上汽、长安福特马自达等6家汽车制造企业和法雷奥等120多家配套企业,基本形成了R&D设计、零部件生产、创意制造、汽车制造和物流营销的完整产业链。

两个战略性新兴产业:

智能电网产业:江宁经济技术开发区是科技部确定的国家智能电网特色产业基地,规划智能电网产业园7.7平方公里。作为中国智能电网产业最集中的地方,南瑞集团、国电南资、西门子、ABB、南瑞继保等100多家智能电网企业聚集在这里,串成了一条包括发电、输电、变电、配电、用电、空调六个环节的完整产业链。

软件与未来网络行业:软件行业有160家软件企业。以电力自动化、治理软件、嵌入式软件为代表的软件产业体系开始建设,江苏软件园建设正在大力推进;未来网络产业主要依托科技部、教育部、江苏省联合建立的产业创新基地——无线谷和未来网络谷,将成为中国最大、技术最先进的无线通信和未来网络产业高地。

2013年,江宁经济技术开发区在中国新晋升国家级开发区综合排名中排名第一,综合指数排名第一,其中经济增长、技术创新、制度创新等三个子指标也排名第一。2018年全国经济开发区综合排名第8,科技创新排名第5。

可以看出,近年来,江宁经济开发区的产业正在从传统产业(电子信息和汽车制造)向5G、UHV和工业物联网等产业稳步转型,主要投资于新的国家基础设施战略。未来这里的GDP、财政收入、综合实力会进一步提升。越来越多的高素质、高学历、高技术、高收入的人才将落户江宁,为房价持续上涨提供有力支撑。

行业蒸蒸日上,业务蒸蒸日上,品牌房企加速结构。未来江宁的增长可期,房价可期。

声明:本文仅代表作者个人观点,论述规模不包括别墅,只是需求,二手房数据来源于链家。

焦点结论:

1.百家湖分新房最低单价为3.6万/,最高为4.5万/,均价约4万/,小户型起步价380万,115第一套改进型三房总价450-500万,第二套改进型140总价500-600万。

九龙湖分新房单价至少3.7万/,最高4.1万/,均价3.8万/。小户型起步价330万左右,第一套110的房子420万左右,130的房子总价500万左右。

东山镇新房最低单价2.5万/,最高3.4万/。北极和南极的差别很大。90的小户型房屋起步价分为220万和280万,110的首套装修房屋总价在280万和360万左右。

2.保值增值顺序:百家湖九龙湖>东山镇。三个板块涨幅最高的分新房中,白家湖2018-2020年涨幅分5-8%(年涨幅2000-3000元/)、九龙湖4-6%(年涨幅1000-2000元/)、东山镇3%(年涨幅1000元/)。

原因是

4.二手房与其余二手房分化严重的原因是江宁中心城区优质二手房太少。三个区每个区能卖的二手房不到五套。如果要更换,可以选择哪些,而剩下90%的二手房面临同质化竞争和价格战。所以其他二手房在现价、流动性、保值增值潜力等方面都远远落后于二手房。

购房建议:

超过450万:

建议选三室两卫的新房,在白家湖或者九龙湖110。

大约350万:

方案一:追求品质和保值增值(5-10年内需要更换)大于舒适度,可以选择面积在90左右的白家湖、九龙湖新需要的小户型。

方案二:如果追求规模大于保值增值和品质,可以选择120左右的三卧两卫户型,第四条至少有一种资源,约10年。

方案三:东山镇110三卧两卫二次新房,注重品质、规模、保值增值。

大约300万:

方案一:九龙湖分新房90的小户型足够,东山分新房90的小户型不够。

方案二:百家湖四个地铁站或九龙湖地铁站周边房间10年左右(最好配一个学区房或品牌物业),单价3万/左右,三个房间一套90-100。

大约250万:

单价28000/(最好是3室或2 1室)的90公寓,楼龄不到15年,最好配一个学区房或品牌物业。比如万科地产被引入到天元市,一个市属城市。这三年房价每年涨500元/,现在单价2.8万/。

大约200万:

只能选择单价在26000/以内,面积在80以内,房龄在20年左右的老房子。

6.龙湖春江黎城属于杨家伟板块,是上述三个板块的中心。我一直看好它,预算充裕可以购买。

7.推荐一个新的报价:海悦华服,限价32000/,预计11月开盘,明天6月发货。海悦地产科技房,南临南京江宁医院(甲级,超大),稀缺,是江宁东山镇未来最好的楼盘。当我个人判断2023年二手房可以营业时,4万/的房价没有问题,98的小户型三年累计净利润约50万,年化投资回报率超过10%。

8.江宁整个主城都缺新房。白家湖现在不卖,九龙湖只有一个黄金角,通风价格4万/,最低120。东山镇只是一个海月,中原幸福的上元府底价23883元/,限价3万多,不能开盘(海月底价18860元/),在江宁主城买新房绝对是保值增值的最佳选择。

让我们分开来看每个盘子:

[白家湖]

总结:除京丰凤凰台外,百家湖5倍新建小户型起步价380多万,115第一套改善三室总价450-500万,140第二套改善住房总价500-600万。

在这五栋建筑中,除景峰84、凤凰台89外,其余均为2间1室,其中惠今禹州92金陵碑文为三室,单价达43000/。除了施琅玲珑岛,其他四个社区都很小,只有2-5栋楼。

个人认为五大建筑中,惠今禹州的金陵明升值潜力最大,其次是施琅玲珑岛。

【九龙湖】

总结:九龙湖五张新盘,保利中央公园和殷诚前花溪小两室60多平米,起拍价250万左右。普通90的小户型起步价330多万,110的第一套改良三室总价约420万,而

总结:东山镇四张新盘中的艾韬尚书李云迪、紫峰大厦质量较高,88小户型起步价290万。中航悦大厦质量比远洋绿地云峰大厦好,价格2000元/,流动性比远洋好。2018年以来,卖出了14套,而远洋只卖出了6套,但两栋楼都被经济适用房包围,影响了保值增值。在过去的三年里,房价没有上涨。

在四大建筑中,子丰大厦是最受青睐的,是该地区质量最高的。有了万科地产,保值增值。艾尚涛舒云迪,2018年1月至今只卖出2套!流动性差会影响价值的保值增值。

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